5 termos sobre REITs que você precisa saber

Entenda métricas e definições importantes para investir em REITs

Os REITs têm sido cada vez mais buscados por quem quer investir no mercado imobiliário sem ter que comprar um imóvel. No mercado de ações nos Estados Unidos, os REITs equivalem aos Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil.

Se você quer investir em REITs, trazemos aqui uma lista com termos pra você ficar mais por dentro desse tipo de investimento. Ainda que não sejam de uso exclusivo dos investidores em REITs, são siglas e conceitos fundamentais e corriqueiros nas operações desses ativos.

Saiba mais: Você sabe o que são REITs? Entenda a diferença desses ativos americanos com os fundos imobiliários brasileiros

1. Fundos de operações (FFO)

Métrica usada pelos investidores para avaliar o desempenho financeiro de um fundo de investimento imobiliário (REIT) nos EUA. O FFO é calculado, primeiro, adicionando, ao lucro, as seguintes variáveis: depreciação, amortização e perdas nas vendas de ativos. E, em seguida, subtraindo quaisquer ganhos nas vendas de ativos e qualquer rendimento de juros. Mas fique tranquilo, você não precisa fazer esse cálculo. O valor final geralmente vem incluído na própria demonstração de resultados dos REITs.

2. Taxa de capitalização

Também conhecida como cap rate, a taxa de capitalização mostra a taxa potencial de retorno do investimento imobiliário. Quanto maior a taxa de capitalização, melhor para o investidor. Ela é expressa em uma porcentagem e é calculada com base na receita líquida que se espera que o imóvel gere. Para o cálculo, divide-se a receita operacional líquida pelo valor patrimonial da propriedade.

3. Fundos Disponíveis para Distribuição (FAD)

Os Fundos Disponíveis para Distribuição (FAD) mostram o valor do lucro líquido de um REIT que será distribuído aos acionistas e cotistas como dividendos. Comparativamente ao FFO, é considerado mais representativo do fluxo de caixa considerando alguns ajustes que proporcionam um quadro econômico mais verdadeiro das operações de um REIT ao subtrair despesas imobiliárias recorrentes e outros itens.

4. Valor patrimonial líquido (NAV)

O valor patrimonial líquido de um REIT nada mais é do que o valor de mercado estimado do total de ativos da companhia, principalmente imóveis, descontando o seu total de passivos. É uma métrica importante como ponto de referência para a avaliação de uma empresa em um contexto em que o valor contábil e índices semelhantes foram considerados pouco confiáveis, quando se trata especificamente de REITs.

5. Retorno total

Dizer que REITs são investimentos de retorno total significa que eles oferecem altos rendimentos de dividendos junto a uma apreciação moderada do capital a longo prazo. O retorno total representa justamente a combinação dos dois elementos.

Exemplo de aplicação desses termos a um REIT específico

Os dados da Prologis ($PLD)

A Prologis é atualmente o maior REIT dos Estados Unidos, com um valor de mercado de US$ 122,37 bilhões. Detentora do maior portfólio global de imóveis no segmento de logística, a companhia possui algumas das características mais atraentes entre os REITs.

No último trimestre de 2021, a Prologis saiu com fundos trimestrais de operações (FFO) de US$ 1,12 por ação, enquanto o valor anual chegou a US$ 4,15, em comparação com US$ 0,95 e US$ 3,80 nos mesmos períodos de 2020. O último valor patrimonial líquido por ação da PLD foi de 49,72. 

A taxa de capitalização foi de 4,6% para o ano de 2021. Em maio do mesmo ano, a Prologis deu aos seus acionistas um retorno total de 189% sobre o investimento.

-

DISCLAIMER: importante lembrar que em qualquer investimento denominado em moeda estrangeira, as mudanças nas taxas de câmbio podem ter um efeito adverso no valor, no preço ou na receita de dividendos desse investimento. Mesmo que a diversificação possa ajudar a diluir o risco, ela não garante lucros ou proteção contra perdas. Há sempre a possibilidade de perder dinheiro quando você investe em qualquer produto financeiro. Por isso, considere cuidadosamente seus objetivos e riscos antes de optar por qualquer investimento.